부동산을 여러 사람이 공동명의로 보유하는 사례가 늘면서 처분과 관리 방식을 둘러싼 갈등도 함께 발생하고 있다. 상속으로 받은 아파트나 가족 간 공동투자 부동산, 부부·형제자매 공동명의 재산 등이 대표적이다. 처음에는 지분 관계가 문제되지 않더라도 매각이나 임대, 사용 문제를 두고 의견이 엇갈리면 분쟁으로 이어질 수 있다.
공동소유 부동산은 한 사람이 단독으로 전체를 처분하기 어렵다. 자신의 지분만 처분하는 것은 가능하지만 부동산 전체를 매도하거나 중요한 관리행위를 하려면 다른 공유자와의 협의가 필요한 경우가 많다. 문제는 한 명이라도 매각이나 분할에 반대하면 사실상 재산이 묶일 수 있다는 점이다.
이때 검토할 수 있는 절차가 공유물분할청구다. 공유자는 원칙적으로 언제든 다른 공유자에게 공유관계의 해소를 요구할 수 있다. 우선 당사자 간 협의로 현물분할이나 지분 정리, 매각 후 대금 분배 방식을 정할 수 있지만 합의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구하게 된다.
재판에서는 단순히 지분 비율만 보는 것이 아니다. 부동산의 형태와 면적, 각 공유자의 사용 현황, 실제 점유관계, 경제적 가치와 분할 가능성 등을 함께 살펴 어떤 방식이 가장 합리적인지 판단한다. 토지처럼 물리적으로 나누기 쉬운 경우와 아파트·상가처럼 현실적인 분할이 어려운 경우의 결론은 달라질 수 있다.
현물분할이 어렵다고 판단되면 부동산을 경매에 부쳐 매각대금을 지분 비율에 따라 나누는 방식이 문제될 수 있다. 다만 경매는 시세보다 낮은 가격에 처분될 가능성도 있기 때문에 소송 제기 전 협의 가능성과 예상 손익을 따져볼 필요가 있다. 특정 공유자가 다른 지분을 인수하는 방식도 사안에 따라 함께 검토될 수 있다.
실무에서는 지분 비율 외의 정산 문제도 자주 발생한다. 한 공유자가 재산세와 대출이자, 수선비를 부담했거나 장기간 부동산을 독점적으로 사용했다면 비용상환이나 사용이익 문제가 함께 쟁점이 될 수 있다. 따라서 등기부, 취득 당시 자금 흐름, 세금 납부 내역, 임대수익 자료와 실제 점유 경위를 정리해두는 것이 중요하다.
여의도에서 공동명의 부동산 분쟁을 검토하는 경우에도 먼저 공유지분의 취득 경위와 현재 등기 상태를 확인할 필요가 있다. 이후 상대방과 나눈 문자·메신저, 매각 협의 내용, 임대차 현황과 관리비 부담 자료 등을 함께 정리해야 공유물분할청구 과정에서 자신의 입장을 구체적으로 설명할 수 있다.
법무법인 제현의 서가희 변호사는 “공유물분할은 단순히 지분대로 나누는 절차가 아니라 부동산의 이용 상태와 분할 가능성, 비용 부담과 점유 관계까지 함께 검토해야 한다. 소송 전 객관자료를 정리하고 분할 방식별 경제적 결과를 비교할 필요가 있다”고 설명했다.
공동명의 부동산은 가족이나 가까운 관계에서 시작된 경우가 많아 법적 절차를 미루기 쉽다. 그러나 장기간 갈등이 이어지면 임대수익 정산이나 관리비, 처분 시점까지 새로운 문제가 더해질 수 있다. 여의도 부동산 사건처럼 자산 규모가 크거나 이해관계가 복잡하다면 공유관계와 비용 정산 자료를 초기에 정리해 사안에 맞는 분할 방식과 권리 보호 방안을 검토할 필요가 있다.
글=법무법인 제현 서가희 변호사
