최근 부동산 시장의 불확실성이 이어지면서 부동산 소송을 둘러싼 법률 상담이 증가하는 추세다. 단순한 매매계약 분쟁을 넘어 임대차, 소유권 이전, 경계 분쟁, 명도, 재개발·재건축, 상가 권리금, 부동산신탁 등 다양한 분야에서 이해관계가 복잡하게 얽히면서 사건의 양상도 더욱 다양해지고 있다.
부동산은 개인과 기업 모두에게 경제적 비중이 큰 자산인 만큼 분쟁이 발생하면 손해 규모도 커질 가능성이 높다. 특히 계약서 내용만으로 결론이 나는 사건은 많지 않으며, 계약 체결 과정과 자금 흐름, 등기 관계, 실제 점유 상태, 당사자 간 협의 내용 등 여러 요소를 종합적으로 검토해야 하는 경우가 대부분이다.
이 때문에 최근에는 소송이 시작된 이후보다 분쟁이 예상되는 단계에서부터 부동산전문변호사의 자문을 구하려는 사례도 늘고 있다. 실제 실무에서는 초기 대응 과정에서 확보한 증거와 법률적 판단이 이후 소송 방향에 적지 않은 영향을 미치는 경우가 많기 때문이다.
브라이튼 법률사무소 강경두 부동산전문변호사는 "부동산 소송은 하나의 쟁점만 존재하는 사건보다 여러 법률관계가 동시에 연결되는 경우가 많다"며 "계약의 효력뿐 아니라 소유권 관계, 금전 지급 내역, 등기 절차, 실제 거래 경위 등을 함께 검토해야 정확한 대응 방향을 설정할 수 있다"고 설명했다.
실제로 부동산 소송에서는 계약 해제와 매매대금 반환, 소유권이전등기, 임대차보증금 반환, 건물 명도, 공유물분할, 경계확정, 하자 손해배상 등 다양한 유형이 발생한다. 재개발·재건축 사업과 관련해서는 조합원 자격이나 분담금, 현금청산을 둘러싼 분쟁이 이어지고 있으며, 상가에서는 권리금과 계약갱신, 원상회복 범위를 둘러싼 다툼도 빈번하게 발생한다.
법원 역시 단순히 계약서 문언만으로 판단하기보다 실제 거래가 이루어진 경위와 계약 이행 과정, 객관적인 증거자료를 종합적으로 살펴 판단하는 경향을 보이고 있다. 따라서 문자메시지, 계좌이체 내역, 협의 과정, 현장 사진 등 객관적인 자료를 얼마나 체계적으로 확보했는지가 중요한 판단 요소가 될 수 있다.
강경두 변호사는 "부동산 사건은 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지는 경우가 적지 않다"며 "가압류나 가처분 같은 보전 절차가 필요한지 어떤 청구를 우선 제기해야 하는지 등은 사건 초기부터 검토하는 것이 바람직하다"고 말했다.
이어 "부동산전문변호사는 단순히 소송을 대리하는 역할에 그치지 않고, 분쟁의 원인을 분석하고 향후 발생할 수 있는 법적 위험까지 함께 검토하는 것이 중요하다"며 "사건 유형에 맞는 대응 전략을 초기에 마련하는 것이 불필요한 시간과 비용을 줄이는 데 도움이 될 수 있다"고 덧붙였다.
법조계에서는 부동산 거래 형태가 다양해지고 권리관계가 복잡해질수록 예방 중심의 법률 자문 수요도 함께 증가할 것으로 전망하고 있다. 계약 체결 전 위험 요소를 점검하고 분쟁이 발생한 경우에는 사실관계와 증거를 신속하게 정리하는 것이 향후 권리 보호에 중요한 요소로 작용할 수 있다는 분석이다.
글=브라이튼 법률사무소 강경두 부동산전문변호사
