[기고] 상가·오피스 주택으로 임대, 공실 해소 길 열렸다

 

권강수 한국창업부동산정보원 이사

지금처럼 부동산에 온 국민들의 관심이 이토록 높았던 적이 있었을까 싶다. 연일 언론을 포함해 어디가나 이슈는 부동산 얘기뿐인 것 같다. 정부가 아무리 대책을 내놓아도 시장에서는 비웃기라도 하는 듯 집값은 고공행진을 하면서 전·월세 가격도 덩달아 올라가 집 없는 서민들은 이제 더는 집을 살 수 없다는 불안감에 밤잠을 설친다.

 

지금의 현상들이 결론적으로는 부동산시장의 전체 가격을 단기간 과도하게 끌어 올리는 효과를 가져온 것으로 보인다. 우리나라가 자산 가치로 부동산을 유난히 좋아하는 이유도 있겠지만 압박 일변도의 대책과 여론에 따른 성급한 보완책도 부동산 가격을 부추긴다는 비판도 마냥 외면할 순 없는 상황이다.

 

얼마 전 정부가 부동산시장을 안정화 하겠다는 의지로 24번째 부동산대책인 8·4대책 발표를 단행했다. 정부가 발표한 내용에 따르면 '서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안'에서 민간사업자도 공실 상가·오피스를 주거 용도로 전환해 공공지원 민간임대주택으로 공급할 수 있도록 지원하겠다는 것이 침체된 시장에서 공실해소에 따른 새로운 방안이다. 

 

상가·오피스의 경우 코로나19 사태로 인해 자영업자의 폐업률 증가와 더불어 공실률이 심각하게 증가하고 있어 이번 대책은 업계나 시장에서는 반기는 분위기이다. 이런 상황에서 정부가 빈 상가·오피스를 활용해 주택을 공급하는 방안은 사회 문제를 긍정적인 방향으로 바꾸는 '발상의 전환'이라는 평가도 나온다. 

 

국세통계 사업자 현황 자료에 따르면 2019년 기준으로 신규사업자는 1,316,360명이 유입되었고 폐업자는 922,159명으로 단순 폐업률은 70%에 달하는 것으로 나타났다. 경기상황이 나빠진 데다 코로나 사태도 계속 이어지고 있어 쉽게 회복되기는 어려울 것으로 전망돼 공실률과 상권은 더 위축될 가능성이 높은 만큼 상권의 급격한 슬럼화는 막아야 한다.

 

한국감정원이 발표한 2분기 상업용 부동산 임대 동향조사 결과에 따르면 전국의 상가 공실률은 중대형이 평균 12%, 소규모가 5%로 전 분기 대비 각각 0.3%포인트, 0.4%포인트 증가했다. 코로나19 확산 여파로 상가의 영업 중단이나 폐업이 속출한 영향이다. 

 

오피스도 전 분기 대비 공급이 증가한 가운데, 코로나19 확산에 따른 재택근무 시행 확대로 신규 임차수요가 감소해 공실률이 전 분기보다 0.2%포인트 증가한 11.3%에 달했다.

 

그동안은 해당 사업은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등의 공공사업자만 가능했다. 그러나 정부는 도심 상가·오피스 공실 문제를 해결하고 주택 공급을 늘리기 위해 민간 사업자에게도 공실 상가·오피스를 매입한 뒤 주거 용도로 전환·공급하는 사업을 허용하기로 했다.

 

민간사업 영역에서 용도 전환을 통해 2천 가구 이상의 주택을 공급하는 것이 정부의 목표라고 했다. 또한 정부는 용도 전환에 필요한 리모델링 비용을 융자로 지원하고, 주거시설에 필요한 주차장, 추가 설치 등의 의무를 면제해주기까지 하면서 실효성을 높인 것으로 보인다. 

 

다만, 정부는 민간사업자가 이런 지원을 받는 경우 공공성 확보와 교통 혼잡 방지 차원에서 주거 취약계층 우선 공급, 10년 이상의 임대의무기간, 차량 소유자 입주 제한 등의 요건을 적용할 방침이라고 했지만 동시에 우려의 시선도 있다.

 

임대시세의 경우 예상했던 것과는 다르게 주변과 시세가 비슷하거나 오히려 높은 곳도 나올 수 있어 세심한 관리도 뒤따라야 될 것이다. 임차인 자격이 제한되는 상황에서 임대료가 주변보다 낮은 시세를 책정해야 실제 공실이 줄고 실효성은 높을 것이다.

 

상가와 오피스는 건축법을 적용받고, 주택은 주택법을 적용받는다. 때문에 상가와 오피스는 흔히 우리가 사는 주거시설처럼 되어있지 않아 수도부터 화장실, 주방 등의 리모델링이 반드시 필요하다. 다만 공급이 부족한 아파트 시장에서 이 같은 대책은 어느 정도 도움이 될 수는 있으나 근본적인 해결은 쉽지 않아 보인다. 근본적인 해결을 하려면 수도권 내 노후화된 지역의 재개발·재건축을 통해 아파트 공급이 되는 게 필요하다고 본다. 

 

앞으로도 부동산대책들이 이 정부 들어 얼마나 나올지는 모르지만 그분들의 노력이 이제는 땜질식 보완책이라는 비판은 피하길 기대한다. 백년대계를 바라보고 환경과 자연까지 고려하여 후대에 물려줘야 하고 부동산 시장이 이제는 안정화 국면으로 접어들길 바란다. 사전에 각계각층 사람들의 의견을 충분하게 반영하여 우리 김치나 된장처럼 숙성을 시킨 후 발표 한다면 시장안정에 도움이 될 것이다. 

 

<권강수 ‘상가의신’대표·한국창업부동산정보원 이사>

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