장기 경기침체 코로나19의 영향으로 최근 전국에 상가 점포 공실이 늘어나면서 임대료 하락에 권리금 등도 떨어져 심각하게 몸살을 앓고 있는 상황이다.
상가는 눈에 띄게 텅텅 비어있고 임대문의가 곳곳에 붙어 있지만 임대인들의 답답함은 속이 타들어가고 있다.
상가 소유주나 임차인이 점포 창업에서 아무리 좋은 아이템을 고른다 하더라도 아이템과 어울리는 상권 내 입지를 고르지 못한다면 안정적인 수익을 확보할 수 없다.
그만큼 입지는 사업 성공에 중요한 작용을 하는데 식당이나 주점의 경우에도 공간이나 메뉴에 따라 어떤 입지가 어울릴지 판별할 필요가 있다.
상가의 경우 소유주(임대인)에게 수익을 가져다주는 사람은 임차인(세입자) 이다. 임차인과 보다 가까운 관점에서 투자처를 살피라고 강조하고 있는 이유이다.
투자자와 세입자가 함께 상생한다면 상가와 건물을 넘어서 지가상승, 즉 상가가 위치한 땅값까지 올릴 수 있다.
임차인을 꼼꼼히 살피라는 것은 다양한 의미를 담고 있다. 임차인의 경영 능력, 성향, 과거 이력, 자격, 여유 자금 등 임차인에 대한 모든 것이라고도 할 수 있다. 관심을 갖는다 해도 이를 다 알아보는 것은 쉽지 않을 수 있다.
임차인의 경영 능력을 파악하기는 사실상 쉽지 않지만, 점포 성공 여부에 지대한 영향을 끼치기 때문에 무시할 수 없는 부분이다. 임차인이 지닌 열정, 성실함 등 성향 파악부터 과거의 창업 경험까지 체크할 수 있는 부분은 체크해보는 것이 좋다.
또 매장 안정화 단계까지 최소 3개월에서 6개월 이상 버틸 수 있는 여유 자금이 있는지도 요령껏 물어보는 것이 좋다.
실제 창업을 시작하고 사업이 자리를 잡는데 까지는 짧게 3개월에서 보통 6개월 정도는 시간이 소요된다. 이 기간 동안 매출이 많지 않더라도 임대료와 원자재 값 등 고정비용을 감당할 수 있는 여유자금이 있어야 사업 유지가 가능하다.
허가증이나 자격증 소지 여부도 중요하다. 가령 음식점의 경우 요식업 자격증이 없어도 점포를 낼 수 있지만 일반음식점 사업자 등록증은 반드시 있어야 한다.
기본적일 수도 있지만 약국이나 미용실, 부동산 중개업소 등은 약사 자격면허, 미용사 자격증, 공인중개사 자격증 이 있는지 확인해야 한다. 조심해서 나쁠 것은 없다. 결국 임차인이 잘 돼야 상가를 소유한 임대인도 잘 되는 길임을 기억해야 한다.
예컨대, 투자하기 전에 상가소유를 고려하고 있다면 가장 쉽게 좋은 상권을 선정하는 방법은 임차인과 소비자의 관점과 입장에서 바라보는 것이다. 임차인이 잘되어야 상가가 흥하고, 상가가 번성해야 상권전체가 살아난다.
임차인의 입장에서 상가를 바라볼 수 있어야 업종에 대한 이해도 가능해져 장사가 잘되는 상가를 찾는 노하우는 상가 투자자 뿐만 아니라 창업자에게도 반드시 필요하다.
<권강수 ‘상가의신’대표·한국창업부동산정보원 이사>
