[기고] 부동산 양도소득세 절세방법

김종국 공인회계사·참좋은세무회계사무소 대표
부동산 거래에는 필연적으로 세금이 따른다. 부동산을 보유하고 있을 경우 양도시 절세할 수 있는 방법들을 잘 알고 필요한 절세요건을 갖춰 양도하면 세금을 많이 줄일 수 있다. 양도소득세에 중요한 영향을 주는 항목으로는 다음과 같은 것들을 들 수 있다.

1. 장기보유특별공제를 가능한 한 많이 받도록 하자

부동산의 양도소득세에 가장 큰 영향을 주는 것이 장기보유특별공제이다. 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 양도차익의 30%까지, 1세대1주택(고가주택)의 경우에는 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있어서 과세표준에 미치는 영향이 크다.

장기보유특별공제를 받으려면 보유기간이 최소 3년 이상이어야 한다. 보유기간에 따라 공제율이 높아지므로 되도록 장기간 보유하는 것이 바람직하다.

미등기양도자산, 조정대상지역에 소재한 조합원입주권 포함 1세대 2주택 이상자의 양도주택, 국외 소재 자산 등은 장기보유특별공제가 배제되니 주의해야 한다.

비사업용토지에 대하여는 과거에는 장기보유특별공제가 배제되었으나 2016년 1월 1일 이후 양도하는 자산부터는 장기보유특별공제를 받을 수 있게 됐다.

2. 필요경비로 공제받을 수 있는 항목은 누락 없이 받도록 하자

양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제하여 산출된다. 따라서 필요경비로 공제받을 수 있는 것은 누락되지 않도록 하고 필요한 입증자료를 잘 확보해서 최대한 공제를 받도록 해야 한다.

취득시에 전액 현금을 지급한 것이 아니라 부채를 승계하였거나 임대자산의 임차보증금을 대신 변제하기로 하고 당해 자산을 취득하는 경우에는 그 부채나 임대보증금도 필요경비로 인정받을 수 있다.

주택 등의 건물의 경우 수선비가 많이 발생하는데 수선비는 가치를 높이거나 내용연수를 늘리기 위한 자본적지출에 해당하는 것과 현상유지를 위한 수익적 지출에 해당하는 것으로 구분된다. 양도차익을 계산할 때에는 수선비 중 자본적지출에 해당하는 것을 잘 구분해 공제해야 한다.

필요경비 공제를 위해 가장 중요한 것은 지출액을 입증할 수 있는 증빙을 확보하는 것이다. 아무리 많은 금액을 지출하였더라도 그 지출내역을 입증할 수 없으면 필요경비로 공제를 받기가 어렵기 때문이다.  인테리어 공사를 할 경우 공사비를 일부 깎아 준다고 해 인테리어공사업으로 등록되지 않은 사람에게 공사를 맡기고 세금계산서를 받지 않았다면 지출액을 공제받을 수 없게 된다. 부동산 중개수수료도 현금영수증이나 세금계산서 등을 확실히 받아 두는 것이 필요하다.

양도소득세율은 기본세율이 6%~42%, 다주택의 경우 10% 또는 20%의 할증, 비사업용토지의 경우 16%~52%, 단기양도는 40%~50%, 미등기양도의 경우 70% 등으로 세율이 높기 때문에 부가가치세 10%를 절약하는 것보다 필요경비를 제대로 인정받는 것이 많은 경우 훨씬 유리하다.

3. 취득가액을 높이는 방법도 있다

상속 또는 증여받은 재산을 양도하는 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 따라서 부동산 가격이 상승하고 있다면 배우자나 직계존비속에게 증여해 증여세를 내고 기다렸다가 양도하는 경우의 증여세 및 양도세 합계액과 증여 없이 양도하는 경우의 양도세를 비교해 유리한 것을 택하는 것도 절세의 한 방법이 될 수 있다.

다만 이 방법으로 세금을 부당하게 회피하는 것을 예방하기 위해 세법에서는 양도일로부터 소급해 5년(등기부상의 소유기간 기준) 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등을 양도하는 경우 증여로 증여시의 증여세와 양도시의 양도세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도하는 것으로 봐 계산한 양도세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 보고 세액을 계산하도록 하고 있다. 이 경우 증여세로 부담한 세액은 환급되지 않고 양도소득 계산시 필요경비로 인정한다. 이를 이월과세라고 한다.

따라서 배우자에게 부동산을 증여하는 경우에는 증여 후 5년 이상 보유한 뒤에 양도하는 것이 바람직하다.

참고로 배우자, 직계존비속간이 아닌 특수관계자에게 부동산을 증여한 후 5년 이내에 양도하는 경우에도 증여세액과 양도세액의 합계액이 증여자가 직접 양도했을 경우의 양도세액보다 적은 경우에는 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속되지 않고 증여자에게 귀속된다면 수증자의 명의만 빌려 우회거래를 위장한 것이므로 증여자가 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우에는 배우자를 통한 거래와 달리 증여세는 부과되지 않거나 기납부한 경우 환급된다.

4. 세율을 낮추는 방법을 찾아보자

양도소득세율은 단기양도, 미등기전매 등과 같은 일부 예외를 제외하고 양도소득금액이 커지면 세율이 올라가는 초과누진세율 구조이다.

양도소득세는 개인별로 계산하고 매년 단위로 과세표준을 합산하여 계산하므로 한 사람이 1년에 둘 이상의 부동산을 매각했다면 두 개의 부동산 양도차익을 합산하여 세율을 적용한다. 따라서 여러 개의 부동산을 양도할 계획이라면 되도록 시기를 분산시켜 한 해에 집중되지 않도록 조정하는 것이 필요하다. 취득시기는 원칙적으로 잔금청산일과 부동산 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 된다. 연말, 연초에 양도하거나 취득하는 경우에는 날짜를 며칠만 조정해도 세금을 크게 절약할 수 있다.

취득 후 2년 정도 지난 뒤에 양도하는 경우라면 2년에서 하루가 모자랄 경우 세율이 40%의 단일세율이 적용되는 반면 2년 이상이기만 하면 6%~42%의 기본세율을 적용 받게 되므로 세금이 크게 감소한다.

누진세율은 소득 전액에 대해 최고세율을 적용하는 것이 아니다. 소득을 구간별로 구분하여 세율을 적용하므로 실제 적용되는 평균세율은 최고세율보다 훨씬 낮다. 예를 들면 과세표준이 8,800만원인 경우 다음과 같이 나눠 세율이 적용된다.

또 부동산을 취득할 때 부부 공유로 취득하는 것도 개인별 과세표준을 줄여 최고세율을 낮추는 방법이다.

5. 양도가격을 낮추는 방법을 찾아보자

양도가격이 낮아지면 양도소득세도 줄어들 것이라는 점은 누구든 쉽게 알 수 있다. 양도가격은 실지거래가격을 말하고 대부분의 거래에서는 실지거래가격이 금융기관의 기록에도 남고 등기부에도 표시되기 때문에 임의로 조정할 수 없는 사항이다. 

그러나 이해관계 없는 제3자간의 거래가 아니라 특수관계자간의 거래라면 굳이 제값을 다 받을 이유가 없는 경우도 많다. 이와 같은 경우에는 세법에서 정하는 부당행위계산부인에 해당하지 않는 기준만 충족하면 된다.

세법에서 정하는 기준인 시가는 상황에 따라 다양하게 산출된다. 따라서 세무전문가와 상의하여 가능한 한 양도가격을 낮출 수 있는 하한선이 어느 정도인지를 확인하고 거래를 하는 것이 절세에 도움이 된다.

6. 추징위험을 예방하자

세금을 적법하게 납부하지 않아 사후에 추징되는 경우 과소신고한 금액의 10%(부당과소신고의 경우 40%)가 신고불성실 가산세로 추가되고 지연납부기간에 대하여 연 환산이자율 10.95%의 납부불성실가산세가 추가된다. 불성실신고납부에 대한 조사는 대개 납부 직후에 이루어지는 것이 아니라 상당한 기간을 두고 이뤄지기 때문에 대부분 가산세는 추징되는 세액의 30%~40%에 이르는 경우가 많다.

최근에는 국세청 데이터베이스가 막강해지고 전산시스템의 분석이 치밀해져서 의도적인 조세회피나 실수에 의한 과소신고가 적발되지 않고 넘어갈 가능성이 매우 낮아지고 있다. 나중에 세금폭탄을 맞는 것보다는 소득이 생겼을 때 적정한 세금을 납부하고 종결하는 것이 훨씬 바람직한 것이다.

<김종국 공인회계사·참좋은세무회계사무소 대표>

ⓒ 세계파이낸스 & segyefn.com, 무단 전재 및 재배포 금지