[기고] 공유·섹션 오피스 뜨고 중·대형 오피스 지고

권강수 한국창업부동산정보원 이사

서울의 대표 오피스 밀집지역 등의 공실률이 해마다 증가하며 불경기를 실감할 수 있다.  
한국감정원 오피스 공실률 자료에 따르면 2017년 4월 종로 11%, 충무로 14.6%, 신사역 4.9%, 여의도 11.3%, 용산 6.7%에서 2018년 4월 종로 19%, 충무로 20.9%, 신사역 8.4%, 여의도 12.7%, 용산 17.5%로 상승했다. 특히 용산구의 경우 10.8%가량 상승한 것으로 조사됐다.

오피스의 공실률이 증가하는 가운데 최근 일반적인 생계형 분야가 아닌 아이디어와 전문적인 지식을 가지고 있는 개인 및 소규모 창업자들이 증가하고 있다. 중소기업 벤처기업부의 1인 창조기업 자료를 살펴보면 2010년 23만5006개, 2015년 24만9774개, 2016년 26만1416개로 해마다 증가하고 있는 것을 알 수 있다. 자료에서는 또 1인 창업자가 늘어나는 것을 볼 수 있는데 최근 최저임금 상승과 더불어 근무시간 단축 등으로 인해 소규모 창업자가 늘어나는 것으로 풀이된다.

통계청의 기업생멸행정통계를 살펴보면 1인 신생기업은 2016년 기준 78만여개에서 2017년 81만9000여개로 전년 대비 5% 증가했다. 다만 2인 이상은 9만7000여개에서 9만5000여개로 2.1% 감소하고, 2~4인 6만5000여개에서 6만4000여개로 1.2% 감소한 것으로 조사됐다. 자료의 내용으로 살펴 볼 때 1인 신생기업의 생존율이 높게 나타난다.

최근 오피스 시장에 변화의 바람이 불며 섹션 오피스, 공유 오피스에 소규모 창업자들의 관심이 높아지고 있다. 섹션 오피스란 규모가 큰 업무용 빌딩을 쪼갠 것으로 한 층을 분할해 판매하거나 호실별로 분양하는 것이 대표적이다. 오피스텔처럼 호실별로 화장실, 주방 등 불필요한 시설이 포함되지 않아 공급면적이 오피스텔에 비해 공유 효율이 뛰어나 비용적인 측면에서 임대도 수월한 편에 속한다. 보통 전용면적 40㎡이하 크기로 공급되며 소형사무실로 공간을 넓히는 것도 가능하여 입주 기업이 다양하고 원하는 면적을 선택할 수 있다. 섹션 오피스의 강점으로 손꼽히는 것은 원하는 공간만 사용이 가능해 비용절감이 가능하다는 것이다.

공유 오피스란 교통이 편리한 역세권지역을 중심으로 기존의 오피스를 공유형으로 개조한 사무실이다. 회의실, 휴게실 등 업체들이 공유해 사용한다는 특징을 지니고 있다. 최근 지식산업센터 내부 평면 구조도 대형화보다는 소형화를 찾는 기업들이 많다. 오피스텔의 경우도 거주 공간이 아닌 업무용공간으로 활용하는 소규모 기업들이 꾸준하게 이용하고 있다. 스타트업 종사자들의 경우 공유 오피스를 선호하는 것으로 보인다.

또 입주한 기업들이 공동으로 사용할 수 있는 공간과 함께 업무에만 집중할 수 있도록 지원하며, 각기 다른 분야의 사람들이 모여 정보도 공유하는 특징을 보인다. 1인 창업자, 벤처기업, 기업TF팀 등 규모별 인력 수용이 가능하고 다양한 공간이 꾸려져 필요한 시간만큼 빌려 사용 할 수 있는 장점이 있다.

공유 오피스에서 창업을 고려중이라면 입주 시 꼭 체크해야할 사항이 있다. 첫째 365일 냉난방이 잘 되는지 체크해야 한다. 여름에는 덥고 겨울에는 춥다면 업무에 지장이 생기기 때문이다. 둘째 회원료에 포함돼 있는 사항을 체크해야한다. 공유 오피스의 경우 일반 사무실과 다르게 보증금이 없이 회원료(사용료)만 내면 이용이 가능해 회원료에 포함돼 있는 사항들을 필수로 체크해야한다. 

셋째 지점별 커뮤니티 매니저의 케어방식을 확인해야한다. 사무실에 문제가 생겼을 때, 건물에 이슈가 생겼을 때 등 매니저가 어떻게 관리해주는 지 체크해야한다. 넷째, 지점의 규모 및 개수확인이 필요하다. 공유 오피스는 여러 지점의 회의실 및 라운지 이용이 가능해 회사의 규모 파악이 중요하다. 

다섯째, 회원 규모를 체크해야 한다. 회원 수(사용인)가 적을수록 편의시설의 혜택이 줄어들기 때문에 필수 체크사항이다. 마지막으로 부가서비스를 체크해야 한다. 공유오피스 시장이 확장되며 오피스 시장에서 부가서비스는 새로운 경쟁요소 중 하나이기 때문에 어떤 서비스들이 이용 가능한지 체크해야한다.

섹션 오피스와 공유 오피스의 가장 큰 차이점은 등기가 가능한지 불가능한지이다. 섹션 오피스의 경우 개별 등기가 가능하지만 공유 오피스의 경우 불가능하다. 하지만 큰 틀에서 볼 때 사무공간 이외의 공간을 공용해 사용할 수 있어 1인 스타트업 종사자에게 인기를 끌고 있다는 것이다.

섹션 오피스, 공유 오피스 두 상품이 현재 상업용 부동산 시장에서 인기를 끌자 1인 창조기업, 2~4인 기업 소규모 기업들이 증가하며 공급량도 늘어나고 있는 것으로 보인다. 특히 저렴한 가격과 교통이 편리한 장점을 살린 상품들이 시장으로 몰리고 있지만, 상업용 부동산으로서 투자가치가 과거 오피스텔과 비슷하게 시간이 지남에 따라 공급량 증가로 가치가 하락 할 수 있다는 것이다.

중·대형 오피스의 경우 과거 수요에 맞춰 공급량을 늘리면서 현재 소형화 바람에 공실률이 증가하고 있다는 것도 유의해야 한다. 현재는 일시적으로 1인 창조기업이 증가하는 속도에 비해 공급량이 따라 가지 못하고 있는 것으로 보인다. 앞으로 인구감소 등에 따른 시장상황을 고려해 신규공급을 확대하기보다는 기존의 중·대형 오피스를 공유오피스로 개조해 사용하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 대안이다. 하지만 공유오피스는 전대(재임대) 방식으로 운영대기 때문에 수익률이 높지 않아 부가적인 서비스 아이템을 준비해야 할 것으로 보인다.

<권강수 한국부동산창업정보원 이사>