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| 권강수 한국창업부동산정보원 이사 |
대형마트·백화점이 입점한 역사의 경우 안정적인 상태로 영업중이지만 이들의 역사도 임대기간만료가 도래하며 시장의 분위기가 심상치 않다. 상권 살리기 프로젝트로 시작된 민자역사가 애물단지로 전락하고 있는 곳이 많다.
1987년 서울민자역사를 시작으로 민자역사 사업이 추진되고 있다. 그동안 민자역사 개발사업 사례 대부분은 코레일과 민간회사가 협의해 공동으로 합작해 (주)민자역사 법인을 별도로 설립해 개발사업을 운영하는 방식이었다. 코레일 측은 철도부지 내에 있는 땅을 민자역사로 개발 할 수 있게 해 장기간(30년) 임대로 사용 할 수 있도록 제공하고 민간회사는 자본을 투자해 개발에 따른 이익을 지분에 따라 나누어 분배하는 방식이다.
설립된 민자역사가 개발 전체사업권을 행사 할 수 있게 되는데, 민자역사는 전문 마케팅사(분양대행사)를 선정하고 투자자인 임대인을 모집 할 수 있게 영업 위임권을 준다. 마케팅사는 일반인 투자자들을 대상으로 선착순으로 우선투자 할 수 있다며, 대대적인 투자 모집에 들어간다. 예컨대 일반적인 아파트나 상가분양과 유사한데 사업주체인 시행사, 건설사, 분양대행사(전문마케팅사) 순으로 여기까지는 문제는 되지 않는다.
문제는 민자역사 개발사업이 자본유입부족으로 진행도중 당초 예상계획보다 장기간 지연되거나 공사도중 건설사의 부도 등 여러 가지 변수가 발생 할 수 있는데, 책임공방이 여기서부터 발생하게 된다. 사업이 장기화 국면으로 접어들면서 사업주체인 민자역사는 제 기능을 못하게 되면서 사실상 사업이 중단된다.
문제를 알고 그때 투자자들은 민자역사에 투자금 반환 청구를 위해 문의하면 민자역사는 일부문제를 코레일 측과 민간회사문제로 떠넘기고 결국 투자한 민간회사는 우리도 피해자라며 법적 공방으로 이어지는 경우이다. 몇 년 전 민자역사에 일반인들이 수억원씩 투자해 상가를 분양받아 눈덩이처럼 불어난 대출이자를 감당 못해 가정까지 파탄 나 피해가 발생된 곳 중 노량진 민자역사, 창동 민자역사 등이 사업이 좌초된 가장 대표적인 사례이다.
다른 사례로 동인천 민자역사는 1989년 4월부터 백화점, 쇼핑몰 등으로 운영되었으나, 경영악화로 2009년 폐업하였고, 흉물로 남아 있다가 국유재산으로 반환됐다. 2006년 문을 연 신촌역사도 극장을 제외하면 7년 넘게 공실상태로 유지되다 작년 12월 민자역사 4층에 탑시티면세점 개장을 시작으로 2~3층은 오는 3월 오픈을 앞두고 공사중에 있다. 창동역은 벌써 8년 넘게 공사가 중단됐으나 지난해 HDC현대산업개발이 사업을 이어 받아 사업성 분석 등을 통해 사업이 재개됐다.
앞으로 민자역사 개발사업은 사업진행부터 분쟁이 발생되면 사실상 1차 사업주체인 코레일 측도 개발사업에 있어 부분적으로 처음부터 끝까지 책임관리에 참여하도록 해야 한다. 코레일 측도 관리소홀시 법적 책임을 지고 민간회사도 법적책임을 강하게 묻게 해야만 근본적인 사업 신뢰도를 높일 수 있다. 일부 낙후된 민자역사가 앞으로 추진될 많은 지역에 대해 투자한 일반인들도 문제가 발생될 경우 국가를 상대로 손해배상 책임과 안전하게 투자 할 수 있는 안전장치가 만들어 진다면 민자역사 개발사업도 탄력을 받고 안정적으로 정착될 것으로 보인다.
또 2017년말 점용기간이 만료된 영등포역사와 서울역사의 경우 한시적으로 2019년까지 임대기간이 연장됐다. 연장 운영이 종료되는 시점에서 다음 사업자를 선정해야 하는데 현행법상 국가에 귀속되면 국유재산법이 적용돼 기존의 30년에서 최장10년(기본 5년, 추가 5년)으로 줄어들게 된다. 기존 30년의 임대기간을 바라보고 투자를 하던 상황에서 10년으로 줄어들게 되면 시설 투자비용의 회수에 대한 리스크가 커지며, 현 국유재산법에 따른 전대불가 조항도 걸림돌로 작용한다.
통상적으로 백화점·마트 등을 운영하는 사업자는 개별 매장 운영자에게 다시 임대하는 방식으로 운영하는데 전대가 금지되면 점포의 일부를 임대 매장으로 운영하는 대형유통시설의 경우 사실상 운영이 어려운 실정이다. 국가에 귀속을 하는 것 보다는 기존의 사업자가 사업을 영위할 수 있도록 하거나 10년의 기간을 연장하는 등의 법 개정이 필요할 것으로 보인다.
<권강수 한국창업부동산정보원 이사>
