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| 권강수 한국창업부동산정보원 이사 |
최근의 상가 투자 여건은 여러모로 과거보다는 열악해졌다고 볼 수 있다. 가장 큰 불안요소는 경기침체와 최저임금 인상, 근로시간 단축 등으로 인한 자영업자의 폐업률 및 상가 공실률의 증가다.
다음으로는 임차인에게 유리하게 개정되고 있는 상가건물 임대차보호법, 금리인상의 가시화, 골목 상권의 발달로 인한 구도심 상권의 쇠퇴 현상 등이 있다.
지금과 같이 빠르게 변하고 있는 상가 투자 환경에서 살아남기 위해서는 투자자는 어떠 자세를 가지고 어떤 점을 중점으로 봐야할까.
지난 1일 한국감정원에 따르면 올해 2분기 전국 중대형 상가의 공실률은 전분기 대비 0.2%포인트 상승한 10.7%를 기록했다. 비교적 공실률이 낮은 소규모 상가도 5.2%로 전기보다 0.5%포인트 오르는 등 전국 모든 상가 유형에서 지난해 동기 대비 1.1∼1.2%포인트 올랐다.
특히 최근 위례, 세종시 등 신도시나 공공택지 사업지구 개발 지역에서 상가 공실이 다수 발생하고 있다. 그 중 세종시는 전국 7개 주요 도시 중 상가 공실률이 가장 높다. 중대형은 14.3%, 소규모 상가는 12.0%에 달한다. 지난 2분기 공실률이 중대형 14.3%, 소규모 상가는 12.0%를 기록했다. 최근 신도시를 중심으로 상가 임대료 시세에 악영향이 있을 것으로 예상할 수 있는 대목이다.
상가건물 임대차보호법의 개정 움직임도 그 어느 때보다 활발하다. 올해부터 상가 임대료 인상률은 기존 연 9%에서 연 5%로 인하됐고 상가 보증금과 월세 규모를 기준으로 제도적 보호장치 적용 여부를 결정하는 환산보증금도 기존 대비 50%정도 가량이 상향돼 보호받을 수 있는 상가건물이 늘어났다.
여기에 지난 20일 임차인의 계약갱신청구권 기한을 5년에서 10년으로 늘리는 '상가건물 임대차보호법' 개정안도 의결돼 임차인들은 비교적 안정적인 여건에서 오랜기간 영업을 유지할 수 있게 됐다. 같은 날 임차인의 권리금 회수 보호 기간을 계약 종료 전 3개월에서 6개월로 늘렸고, 권리금 보호 대상에 재래시장도 포함시키기로 했다.
임차인만을 위한 법 개정만 이뤄진 것은 아니다. 임대인에게 혜택을 주기 위한 조세특례제한법 개정안도 진행됐다. 개정안은 부동산 임대수입이 연 7500만원 이하인 임대인이 동일한 임차인에 5년 이상의 임차를 해주면서 임대료를 대통령령에서 정하는 특정률(3% 예정) 이하로 올릴 때 6년째 계약분부터 매년 임대사업에서 발생하는 소득세 및 법인세를 5% 감면해주는 내용을 담았다. 임대인의 소득세 및 법인세 인센티브는 내년 1월 1일 이후 시행될 전망이다.
임대인에게도 인센티브가 부여됐지만 사실상 상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인이 더 유리해진 측면이 많다. 또한 여기에서 그치지 않고 앞으로도 상가건물 임대차보호법에 대한 개정 움직임은 더욱 활발해질 전망이다.
이 밖에 금리인상이 가시화된 것도 상가 투자수익률 하락으로 직결될 수 있는 요인이다. 지난달 미국이 기준 금리를 2.00~2.25%로 기존 대비 0.25% 인상하면서 국내 기준금리 인상 가능성에도 더욱 무게감이 실리고 있는 상황이다. 미국 연방준비제도(Fed)는 올해 들어 3월, 6월에 이어 9월 세 번째 인상을 단행했으며 오는 12월에도 추가로 금리를 올릴 것으로 전망되고 있다.
한국은행은 작년 11월부터 기준금리를 1.50%로 유지하고 있다. 미국의 금리인상으로 한미 간 기준금리 차이는 0.50~0.75%포인트로 확대됐다. 세계적인 추세가 미국 금리를 따라가며 자본 유출을 방지하기 때문에 국내 기준금리 인상도 멀지 않았다는 분석이 지배적이다.
높아진 기준금리 인상 압박과 은행권의 대출 금리 인상 등으로 인해 부동산 투자는 그 어느 때보다 더욱 보수적인 관점에서의 접근이 요구되고 있다. 지금처럼 금리가 상승흐름을 타고 있을 때에는 부동산 투자 시 자기자본 비중을 이전보다 높이고 현금 동원 가능 여부를 잘 세워야 한다. 무엇보다 대출 이자비용 등 지출 부담을 줄이는 것이 중요하다. 여기에 공실에 따른 리스크를 생각하고 매입 시 예상수익률 5~6%선을 적정 수준으로 맞춰 실투자금과 대출금 비율을 세심하게 조율하는 것이 좋다.
골목상권의 발달도 주의 깊게 살펴야 할 대목이다. 최근 동네 골목상권의 매력이 커지면서 연남동과 망원동, 샤로수길(서울대입구역) 등의 상권이 가장 주목받고 있다. 이들 골목상권은 대부분 기존 주변의 단독주택이나 다세대주택들이 주택형상가로 리모델링되거나 신축되고 점포가 들어서면서 상권이 형성되는 추세를 보인다.
임차인 입장에서의 골목 상권의 장점은 저렴한 임대료에 젊은 창업자들이 몰리면서 독특한 상권 문화를 형성할 수 있다는 점이다. 다소 입지가 외지더라도 SNS 활용에 익숙한 젊은 소비층들의 지지를 받을 수 있고 상권이 확장추세에 있어 매출 증가여력도 비교적 높다는 것도 이점이다.
골목상권의 단점도 있다. 골목상권의 대표주자로 연남동과 함께 인기를 누렸던 경리단길이 하락추세를 타고 있는 것처럼 골목상권에도 유행이 존재한다. 유행에 따라 쇠퇴와 번성도 빠르게 나타나고 있는 만큼 골목상권이 저렴하다고 해서 투자까지 쉽게 생각해서는 안 된다.
구도심 상권의 경우 기존 유명한 상권일수록 적자폭이 더욱 크게 나타나고 있다. 압구정과 종로, 명동 등 서울의 대표적인 상권들을 방문해 보면 A급 입지에도 공실 상태의 상가를 쉽게 찾아볼 수 있다.
구도심 상권의 하락 원인은 온라인시장의 발달과 골목상권 등으로 고객이 분산되고 있어 매출은 떨어지는 반면 임대료는 하락률이 크지 않아 영업을 유지하기가 어렵기 때문이다. 또 대형 프랜차이즈 브랜드를 중심으로 한 구도심의 상권 형성도 최근의 소비자들의 성향, 이들의 소비 트렌드와는 거리감이 있다. 점포만의 독특함이 묻어가는 인테리어나 상품 구성 등이 경쟁력이 된 요즘 대형 프랜차이즈 브랜드로 소비자들을 이끌어 상권의 부흥기를 재유도하기에는 한계가 있다.
상권의 위기상황 속에서는 투자자들이 임차인 관점에서 바라보고 해결 방안 등을 제시하는 것이 장기적으로 봤을 때 바람직하다. 임차인은 투자자에게 수익을 가져다주는 것이며 결국 상가의 가치까지 올려주는 역할을 한다. 오랜 공실로 상권이 축소된다면 소유하고 있는 상가는 완전히 무용지물이 될 수 있기에 투자자는 점포의 임대료 인하, 렌트프리 등의 혜택을 임차인에게 제공해 상권의 활성화를 꾀하려는 노력을 해야 한다.
다만 구도심 유명상권이 하락 추세라고 투자가치가 전무하다고는 말할 수 없다. 투자 시에는 수억원의 높은 투자금이 필요하기 때문에 상가 매매 가격이 합리적인지 여부를 제일 중요하게 봐야한다. 다음으로 건물동선, 입지, 건물상태(연식), 기존세입자(임차인) 계약 상태와 건물가치 등을 다양하게 잘 따져서 모든 요소가 손색이 없다면 투자를 하는 것도 추천한다.
빠르게 변화하고 있는 상가 투자 여건 속에서도 변하지 않는 성공투자의 핵심은 확장추세에 있는 상권을 택하는 것이다. 지금은 별 주목을 못 받고 있지만 사람들이 많이 오가는 동선, 그리고 주목을 받고 있더라도 앞으로 잠재력이 더 많은 상권이면 가성비 높은 투자수익을 얻을 수 있다.
특히 길이 생기거나 공원이 조성되는 곳을 주의 깊게 살펴보자. 이를 통해 유동인구가 증가하고 기존 건물이 리모델링 되거나 신축 후 점포가 들어서 상권이 형성된다면 결국 부동산 가치가 올라 매도 시 시세차익도 볼 수 있다. 이외에도 지하철역이나 버스정류장으로 이어진 주 동선상에 위치했거나 상권만의 독특한 문화가 만들어지고 있는 곳도 좋다.
반드시 피해야 할 상가는 주인과 임차인이 자주 바뀌는 상가, 공실 상태인 상가, 권리금과 보증금, 임대료가 유난히 싼 상가, 오르막이거나 내리막에 입지한 상가 등이다. 대중교통 접근성이 떨어지는 곳도 임차수요가 많지 않을 수 있어 경쟁력이 떨어진다.
마지막으로 상가를 포함해 모든 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 사고 팔고가 자유로운 물건을 선택해야 한다는 것이다. 반드시 다시 매도할 것을 고려해 상가를 매입해야 하며 어떤 업종이라도 들어올 수 있는 입지와 여건에 있는 곳을 우선순위에 두는 것이 좋다. 그렇다면 빠르게 변화하고 있는 환경 속에서도 절대 손해보지 않는 상가 투자가 가능하다.
<권강수 한국창업부동산정보원 이사>
