또 당하기 싫다면...2022년의 다주택자 종합부동산세 6월 1일전에 준비하라

 2021년 하반기 종부세 고지서를 받아든 전국의 수많은 다주택 소유자는 정부의 엄포라고 생각했던 종부세의 위력 앞에 큰 충격을 받았다. 또한 남의 일이라고만 생각했던 1주택 소유자도 적지 않게 당황한 것 같다.

 

 왜 지난 2021년 겨울 종부세의 위력이 더 크게 느껴진 걸까? 그 이유는 크게 세 가지다. 

 

 첫째, 종부세를 매기는 기준이 되는 공시가액의 현실화다. 종부세를 과세하는 재산가격의 산정은 주택공시가격이 기준이다. 과거에는 주택공시가격과 실제 매매가액과는 꽤 많은 차이가 나는 게 일반적이었다. 하지만 정부는 최근 몇 년간의 집값 상승에 맟춰 주택공시가격을 매매가에 근접하게 끌어 올렸다. 현재는 정부의 바람대로 예전보다 시가에 근접한 가액이 주택공시가격으로 공시되고 있다. 

 

 둘째, 공정가액비율의 상승이다. 종부세의 경우 주택공시가격에서 다주택자의 경우 6억원, 1주택자의 경우 9억원을 뺀 금액에 공정가액비율을 곱하여 과세표준, 즉 세금을 매기는 가격을 산정한다. 이 공정가액비율이 2018년도에 80%에서 매년 5%씩 올라서 2021년도엔 95%까지 상승했고, 올해가 100%에 도달하는 원년이다.

 

 셋째, 종부세 세율의 인상이다. 일반적인 주택의 경우 과거 0.5%~2.7%인 종부세율이 2021년 이후부터 0.6%~3.0%로 상승하였고, 3주택 이상자와 조정대상지역의 2주택 이상자의 경우 0.6%~3.2%인 세율이 1.2%~6.0%까지 거의 두배가량 올랐다. 또한 법인이 소유한 주택의 경우 일반적인 경우 3%의 단일세율과 3주택 이상, 조정대상 지역의 2주택 이상 보유한 법인에 대해서는 6%라는 엄청난 세율로 과세하게 됐다.

 

 이 세 가지 요인이 ‘트리플 콤보’로 적용된 주택소유자에겐  2021년의 겨울 종부세 고지서는 재앙으로 다가왔을 것이다.

 

 그렇다면 2022년도에도 이렇게 넋 놓고 있다가 2년 연속으로 종부세의 굴레에서 헤어나오지 못할 것인가? 전술한 세 가지 이유 중에 첫 번째, 두 번째에 사항은 개인의 적극적인 절세 노력으로 극복하기 힘들지만, 다주택자의 경우 세 번째 경우 적극적인 노력으로 최대한의 절세가 가능하다. 

 

 종부세는 기본적으로 인별과세다. 다주택을 소유한 부부의 경우 그 소유 지분에 따라 종부세 부과금액이 큰 차이를 보이는 경우가 있다.

 

 실제 필자가 상담해 준 강남 조정지역 내에 비슷한 가격의 2주택을 보유한 두 부부의 예를 보면 이해가 빠를 것이다.

 

 A 부부는 공동주택가격이 각각 35억가량되는 2주택을 소유 중인데 이 두 주택의 소유권이 모두 남편 명의로 되어있었다. 이 경우 6억을 공제 후 공정가액비율 95%를 곱한 이후에도 과세표준이 50억을 넘어서 다주택자 종부세율 5%를 적용하여 최종적으로 산출된 종부세가 무려 2억4000여만원에 달했다. 

 

 두 번째 부부의 경우 비슷한 금액의 주택을 부부가 각각 1주택씩 소유하고 있었는데 이 경우 둘 다 1주택 세율을 적용받아 부부 합산 종부세가 7000만원 수준으로 떨어지는 결과가 나왔다.

 

 두 케이스에서 세배 이상의 종부세 차이가 나오게 된 이유는 인별 과세라는 종부세의 특성 때문이다.

 

 이럴 경우 적극적으로 부부간 또는 자식에게 주택의 증여를 생각해 볼 만하다. 물론 취득세와 증여세, 추후 양도 시 양도세까지 고려한다면 꽤 많은 케이스가 발생하기 때문에 전문가와 상담을 통해 컨설팅을 받는 것이 좋다.

 

 또한, 다주택자의 경우 그 소유주택 중 재건축 대상 주택이 있는 경우 올해 6월 1일 이전에 철거를 통해 멸실이 이뤄지면 주택 수에서 제외돼 1주택의 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문에 사업 진행을 조합 측과 협의해서 적극적으로 서두르길 바란다.

 

 그리고 법인이 소유한 주택의 경우 향후 투자수익이 확정적으로 보장이 되지 않는다면 매각하는 것을 추천한다. 공제금액도 없는 상태에서 다주택의 경우 6%의 단일세율로 과세가 되는 종부세를 몇 년씩 버티는 건 매우 힘든 일 이기 때문이다.

 

 그리고 이 모든 준비는 올해 6월 1일 전에 완료하길 바란다. 종부세 과세의 기준일이 매년 6월 1일이기 때문이다. 그리고 이왕이면 상승한 주택가격이 공시되는 4월 30일 전에 증여를 통한 절세플랜을 실행하는 것이 취득세 부분에서도 유리한 상황이 발생하니 이도 꼭 고려하길 바란다. 방준영 세무회계 여솔 대표 세무사 

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