[기고]11월 주택 임대차 실거래가 통계 공개에 대한 기대

주택 임대차(전·월세) 실거래가 신고 의무화가 시행된 지 4개월째다. 신고대상은 신고제 시행일인 지난 6월 1일부터 체결되는 신규 및 갱신(금액변동 없는 갱신계약은 제외) 임대차 거래들로 서울, 경기, 인천 등 수도권 전역과 광역시, 세종, 제주도, 도(道) 내 시 지역들이다.

 

6월부터 계약일 기준 집계된 전국 주택의 전세 실거래 사례가 대략 23만여건 정도이고 같은 기간 오피스텔 전세거래 2만 여건과 합치면 월세거래를 제외하더라도 약 25만여건의 거래 중 일부는 11월 경 시범 공개를 앞두고 있는 셈이다.

 

정부는 대략 4~5개월에 거쳐 임대차 신고된 데이터의 신뢰도와 기존 데이터와의 정합성 등을 검토해 오는 11월경 주택임대차 신고 데이터의 시범공개를 준비하고 있다. 그동안 알기 어려웠던 지역별 임대물건 예상 물량, 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등의 공개도 가능해질 전망이다.

 

보증금 6000만원 이하 또는 월세 30만원 이하 등의 소액계약 임대차 신고들은 제외되겠지만, 계약당사자의 인적사항·주택유형·주소 같은 임대 목적물 정보와 임대료·계약기간 등 다양한 계약내용을 통해 전·월세 시장을 보다 정확하게 이해할 수 있는 통계 활용의 문호가 개방될 것으로 기대된다.

 

실거래가 신고 의무화로 주택 임대차 거래신고의 총량이 증가했고, 이는 관련 데이터 공개 건수의 증가로 이어질 것이다. 자연스럽게 임차인은 주변 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 보다 합리적 의사 결정이 가능해진다. 임대인은 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정 임대료 책정에 도움을 받을 수 있다.

 

물론 개인정보보호 이슈와 종전 매매 실거래가의 데이터 공개 형태 등을 고려할 때 구체적인 임대차 거래 주택의 동·호까지 노출을 기대하기는 어렵다. 하지만 매매거래 보다 거래 회전률이 높은 임대차 시장의 특성을 고려할 때 공개 데이터 항목을 확대할 필요가 있다.

 

우선 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’에서 추가 공개해야 할 데이터로 검토할 부분은 신규계약과 갱신계약의 표시 여부다.

 

주택임대차 보호법이 강화되며 임대료 상한제와 재계약 갱신청구권이 쓰이면서 동일 주택 평면에서도 신규계약이냐 갱신계약이냐에 따라 이중가격이 형성되고 있다.

 

이 때문에 주택 유형별(아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔) 또는 임대차 유형별(전세, 준월세, 준전세)로 임대료의 수준과 기간별 추이 파악 등 세분화된 정보를 제공해 시장에 대한 실수요자들의 이해도를 높일 필요가 있다.

 

이는 신규 또는 갱신계약에 따른 향후 잔여계약 기간의 파악이 가능해짐과 동시에 지역별 계약 갱신율, 매매가 대비 전세가 비율, RIR(rent to income ratio, 주거를 위해 쓰는 주택임대료와 월 소득 비교), 임대료 분위 배율(5분위 10분위) 등을 체크하는 데 도움이 될 수 있다.

 

또 지역별 출회 가능 임대차 물건 예상(잔여 갱신권 여부 활용)과 평균 임대차 계약기간 등을 추산해 수급 여건을 분석하는 등 행정과 정책 활용의 근거로 쓰일 수도 있다. 주택임대차 시장의 거래 투명성을 높이고 거래 당사자의 가격 교섭력을 높이는 순기능도 극대화할 수 있다.

 

그러자면 단지 명, 지번, 전용면적, 계약일, 거래금액(보증금·월세), 거래 층, 건축연도 등 임대차 거래와 관련한 종전 공개 항목 외에도 계약 타입(신규·갱신계약), 거래주체(개인·법인) 등 공개 가능 데이터를 좀 더 확대할 필요가 있다.

 

주택 임대차 거래 당사자가 거래시장에서 각자 최선의 선택을 할 수 있도록 정보의 양적인 측면에서 충분하게, 꼭 필요한 시점에, 쉽고 편리하게 정보를 구득할 수 있도록 충분성, 적시성, 편의성 있는 정보를 제공이 필요한 시점이다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장

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