전분기와 달리 올해 1분기 주택시장은 주택 거래량과 가격 상승세가 조금씩 둔화되는 등 불안 양상이 감소했다. 지난해 12월 21만8696건을 기록한 전국 주택거래량이 올해 2월엔 14만1764건으로 감소했고, 전국 아파트 월간주택가격 변동률(한국부동산원)도 12월 1.34%에서 1월 1.14%, 2월 1.31%, 3월 1.07%로 점차 둔화되는 양상이다.
4·7 보궐선거 이후 서울 한강변 주요 정비사업지들의 규제 완화 기대감이 강남구 압구정 등 일부지역의 최고가 거래로 이어지긴 했으나, 대부분 급등한 가격에 대한 피로감 누적과 다주택 및 고가주택을 향한 과세강화, 2·4공급대책의 기대감 등이 맞물리며 매수심리의 적극성이 줄고 거래시장의 과열양상도 다소 진정될 기미를 보이고 있다. 다만 이와 같은 몇 가지 지표로 가격안정 추세의 장기화 시현 여부를 예단하는 것은 금물이다. 올해 주택시장의 향방을 좌우할 주요 관전 포인트가 있는 만큼 시장 분석에 신중을 기할 필요가 있다.
우선 2분기 전세시장의 가격 안정 지속여부가 관건이다. 2분기 전국 아파트(30세대 이상, 임대 제외) 입주량은 3만5457호로 1분기 5만7395호에 비해 38% 감소할 전망인데다 오는 6월 주택임대차 거래도 실거래 신고가 의무화되는 등 제도 변화를 앞두고 있다. 공급량 감소와 주택임대차 거래 제도의 변화가 전·월세 가격변동에 미치는 영향력을 예의 주시해야 한다.
실제 지난해 6월 0.41%였던 전국 월간 아파트 전세가격 변동률(한국부동산원)은 7월 31월 주택임대차 2법(재계약 갱신권, 임대료 상한제) 개정이후 매달 변동 폭을 키우며 12월 1.52%나 급등했고, 올해 들어서야 1월 1.1%, 2월 0.99%, 3월 0.7%로 점차 숨을 고르는 상황이다. 지난해 하반기 불거진 20~30대의 공황구매와 자가 이전 움직임이 전세가격의 불안에서 야기된 요인이 있는 만큼 재차 불씨가 되지 않도록 임대차 시장의 가격흐름을 꾸준히 모니터링 해야 한다.
서울 한강변 일대 정비사업지의 가격움직임을 주목해야 한다. 주요 지역은 강남 압구정, 서초 반포, 용산 이촌, 영등포 여의도, 송파 잠실, 성동 성수 등지다. 4·7 서울시장 보궐선거에서 당선된 오세훈 시장의 주된 부동산 공약은 용적률 규제완화, 한강변 35층 층고규제 폐지, 구역지정 기준완화 등 향후 재건축·재개발 18.5만호 확보 공약이었다. 최근엔 공시가격 인상에 따른 보유세 부담완화를 놓고 정부와 이견을 보이고 있어 당분간 서울주택시장에 유의미한 정책변화가 나타날지 시장이 촉각을 곤두세우는 중이다.
정비사업의 규제완화 시그널이 관련 단지에 재료와 호재로 인식되면 자칫 매물 잠김과 호가 재상승을 불러오고 주변지역의 가격을 자극할 수 있는 만큼 서울시 주택정책의 새판 짜기가 가지고 올 시장 변화에 귀추가 주목된다.
원활한 공급과 분양시장의 선호가 재고(기존)주택 시장의 가격상승 압력을 낮추고 수요를 분산시킬 수 있을지 향후 청약시장을 살필 필요가 있다. 1분기 전국 아파트 분양물량(30세대 이상)은 5만5111호로 전 분기 9만8114호에 크게 못 미쳤다. 특히 서울지역은 1분기 1천27호의 공급에 그치며 상당수의 물량이 2~3분기(2만5507호)로 순연된 상태다. 반면 서울(163.5 대 1)과 세종(183.2 대 1) 등 청약 대기수요가 많은 지역은 올해 들어 1순위 청약경쟁률이 100대 1을 넘어서는 등 고공행진을 기록하고 있다.
2월 현재 전국 미분양이 1만5786호로 사상 최저치를 기록한 와중에 높은 청약수요를 충족할 공급 지속성이 담보될 수 없다면 분양시장으로 이전된 관심이 언제든 기존 주택시장으로 유턴할 가능성이 열려있는 것이다.
최근 일부 주택시장의 지표변화를 집값 안정으로 무조건 과잉해석하면 안 된다. 저금리와 풍부한 부동자금이 언제든 주택시장의 가격 불안을 위협할 가능성이 산재해 있는 만큼 가격 안정을 장기적으로 끌어가기 위한 정책적 노력을 게을리 해선 안 되겠다.
< 함영진 직방 빅데이터랩장 >
