정부가 지난 1월 15일 건축법 시행령 개정안의 입법·행정예고를 통해 생활형숙박시설은 숙박업 신고가 필요한 시설임을 명시하고 주택 용도로 사용할 수 없도록 관련법 강화를 예고했다. 건축물 용도상 숙박시설임에도 불구하고 용도를 변경해 주택으로 사용하는 사례가 증가하고 있는 관행에 경종을 울린 것이다.
생활형숙박시설은 양도소득세 중과 및 종합부동산세 과세 등의 압박에서 상대적으로 자유롭다는 매력이 부각되며 수익형부동산 상품 또는 세컨드하우스(second house)로 주가를 높여왔었다. 저금리 고착화 속 다주택자가 대출과 세제규제를 피할 수 있는 상품으로써 정부의 부동산 수요억제책의 퇴로로 인식됐다.
청약통장이 불필요하고 전매제한이 없는 것도 투자자들을 이끄는 요인이었다. 아파트 등 공동주택과 달리 주택법이 아닌 건축법이 적용되므로 주택에 강한 규제가 가해질수록 수요유입에 반사이익을 얻었고 구분등기가 가능하다는 점은 소유권 행사의 자율성으로 연결되며 다양한 계층의 관심을 불러 일으켰다.
하지만 오는 4월부터 생활형숙박시설의 투자환경은 큰 변화가 불가피할 전망이다. 이미 분양을 마친 생활형숙박시설을 주택 용도로 사용할 경우 건축법 상 이행강제금 부과 대상이라는 안내문을 배포하는 등 관련 행정지도가 강화되고, 오피스텔(주거용)이나 주택으로 용도를 변경하도록 유도할 예정이다.
분양을 앞둔 경우라면 건축법령 용도 정의에 공중위생관리법의 숙박업 신고 필요 시설임을 명확히 해 생활형숙박시설 분양공고 시 ‘주택 사용 불가·숙박업 신고 필요’ 문구를 명시토록 건축물 분양법령이 개정된다. 만약 생활형숙박시설의 주택사용이 가능한 것처럼 광고한다면 허위･과장 광고로 사업자를 고발 조치토록 지자체에 공문을 시달할 계획이다. 앞으로 입법 및 행정예고 기간에 큰 이견이 없다면 관계부처 협의와 규제 및 법제처 심사 등을 거쳐 오는 4월경 개정안이 공포·시행된다.
2016년 이후 본격 건설이 늘어나기 시작한 생활형숙박시설은 전국에 약 155개 단지 4만여 세대가 성업 중이다. 대부분 500세대 이하 규모이지만 일부 택지지구 내 생활형숙박시설은 1000세대가 넘는 단지도 있다. 생활형숙박시설만의 단독시공 형태 외에 상당수는 도시형생활주택이나 오피스텔과 혼용 건립된 경우가 많아 같은 단지 내에서도 주거용도 사용 여부를 놓고 희비가 엇갈리는 사례가 생길 수 있다.
실거주 목적 또는 세컨드하우스 선택지로 생활형숙박시설을 검토하던 은퇴 수요자라면 관련법 강화에 따른 대출규제와 과세부담을 꼼꼼히 점검해야 한다. 더 이상 아파트와 오피스텔의 대체제가 아니란 점을 유의할 필요가 있다. 생활형숙박시설을 통해 운용수익을 추구하는 투자자라면 숙박업 신고를 통해 합법적 범주에서 수익을 낼 수 있는 사업지인지 사전 타당성 분석이 뒷받침돼야 한다.
공중위생관리법상 건축물 일부를 대상으로 한 숙박업(생활) 영업신고 시 영업시설 및 설비개요서 사본, 공중위생관리법상 교육수료증 등도 필요하다. 위탁업체에 위임할 경우 약정수익 등 직접 운영하는 방식보다 자율성과 세후 수익률이 낮아질 수 있음을 감안해야 한다.
이미 생활형숙박시설에 실거주하고 있는 경우는 주택용도 사용에 따른 이행강제금 부과를 피하려는 움직임이 필요하다. 4월 법 개정이전 오피스텔(주거용)이나 주택으로 용도를 변경해야 하는데, 세대 당 주차대수 및 발코니(노대) 설치 유무와 관련해 주택 용도변경이 가능한지 구조점검이 선행돼야 할 것이다. 주택용도 변경이 가능하더라도 규제지역의 다주택자는 양도소득세 중과 및 대출규제, 보유세 부담이 늘어날 가능성이 있다는 면에서 규제회피 효과는 제한적일 수 있겠다.
< 함영진 직방 빅데이터랩장 >
