지난해 여러차례 발표된 정부의 역대급 주거용 부동산 규제 정책으로 인해 상업용 부동산으로 기대와 우려의 시선이 동시에 몰리고 있다.
주거용 부동산에 집중된 억제책의 영향으로 상업용 부동산 시장이 풍선 효과를 누리게 될 거라는 예상에서다. 하지만 호재에는 악재가 빛에는 그림자가 따르는 법이다. 기대감을 최소화하고 이럴때일수록 보수적 관점을 가지고 접근하는 것이 무엇보다 필요하다.
그렇다면 올해 상업용 부동산에 투자를 고려하고 있다면 꼭 염두에 두어야 할 것들에는 무엇이 있을까.
우선 정부의 부동산 정책에 항상 귀를 기울여야 한다. 지난해 가장 큰 관심을 모았던 정책으로 고민의 여지없이 민간택지 분양가상한제 꼽는 이들이 많을 것이다. 서울의 경우 27개동(강남 4구 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)이며 조정대상지역은 서울 25개구 전역이 해당된다.
대부분의 지역이 적용지역 혹은 조정지역에 해당됨에 따라 서울권의 아파트 공급 물량이 줄어들 것이라는 전망과 함께 상업용 부동산으로 투자자들의 발길이 옮겨질 것으로 전망된다.
여기에 올해 역시 정부의 고강도 주택시장 규제 강화가 계속 될 것으로 예상됨에 따라 상대적으로 규제가 덜한 수도권 중심으로 상가, 오피스텔, 오피스 등에 투자수요가 집중 될 것으로 보이며 입지조건과 배후수요에 따른 선별적 투자가 이어질 전망이다.
이처럼 정부의 부동산 정책은 상업용 부동산 시장의 흐름에 지대한 영향을 미치는 만큼 언제나 예의주시해야 할 필요가 있다.
부동산은 반드시 매입하는 순간 매도까지 고려해야 하기 때문에 일정 기간이 지나서 매입가보다 높게 팔고 싶을 때 자유롭게 팔지 못한다면 처음부터 투자가 잘못된 것이라고 할 수 있다.
이런 시행착오를 미연에 방지하기 위해서는 환금성을 제일 먼저 따져봐야 한다. 입지조건과 배후수요에 영향을 받는 상업용 부동산 가운데 오피스텔을 예로 들면 지하철역이나 도보 10분이내 거리가 환금성이 높다.
상업용 부동산은 수익이 우선시되는 상품으로 투자 전 꼼꼼하고 세밀한 수익 부분의 검증이 무엇보다 필요하다. 특히 상가는 다양한 상품이 존재하고 변수 또한 많아 투자자들은 장기 관점에서 투자에 임해야 하며 현재처럼 저금리 기조가 지속되는 상황에서는 투자금액이나 대출 비중을 되도록 보수적인 관점에서 유지하는 것이 바람직해 보인다.
여기에 계속되는 경기침체와 자영업자의 폐업률 증가와 공실률이 문제점으로 대두되는 시점에서는 더욱 보수적 관점이 필요하다. 2019년 국세청의 국세통계 자료를 살펴보면 전체 자영업자가 2017년 634만2420명에서 2018년 673만4617명으로 39만2197명 증가한 것으로 조사됐으나, 폐업률의 경우 2017년 83만7714명, 2018년 83만884명으로 꾸준한 모습을 보이고 있어 더욱 주의해야 한다.
지금처럼 저금리 기조가 이어지고 있는 상황이 자칫 투자자들에게는 상업용 부동산의 호재로 여겨질 수 있지만 이럴때일수록 투자 금액이나 대출 비중을 되도록 보수 기조로 유지하는 것이 바람직하다. 상업용부동산은 수익이 우선되는 투자 상품으로, 투자 전 꼼꼼하고 세밀하게 수익 부분을 검증하고 따져봐야 하기 때문이다.
금리 인하는 보통 대출을 많이 활용하는 수익형 부동산 투자자에게 있어 대출이자 부담 감소로 수익형 부동산 투자 메리트가 상승하는 장점이 있다. 금리인하로 인한 수익형 부동산에 대한 관심이 일부 증가할 수는 있겠지만 활발한 투자분위기로 전환될 가능성은 적을것으로 보인다. 하지만 일부 가치상승 및 안정적 수익 확보 가능한 몇몇 상품에 대한 국지적 선별투자 흐름은 기대해볼만하다.
대표적으로 상가의 경우 도시, 구도심 구분 없이 공실률 증가로 인한 상권 위축으로 신규분양 상가의 경우 시행사, 건설사, 임차인의 렌트프리나 인테리어 지원이 확대될 것으로 보인다. 전반적인 시장 분위기의 위축으로 특별한 트랜드에 주목하기 보다 시장상황을 주시하고 대비하는 것이 필요하다. 여기에 수익형 부동산 상품은 아니지만 간접 투자 상품으로 거론되는 부동산 리츠, 펀드들이 이에 해당된다.
또한 앞으로 대형교통망 발전이 이어지면서 수도권 전역으로의 이동시간이 단축될 것이고, 그렇게 되면 주요상권의 집중도는 일명 빨대효과로 더 커질 것으로 보인다. 상권은 개발사항, 인구이동 등과 밀접한 연관이 있는데 새로 부상할 상권을 예측해본다면 광역급행철도 노선이 들어서게 될 역 주변이 상권발전 가능성이 있다고 판단된다. 그러나 자신만의 콘텐츠를 갖춘 개성있는 상권은 여전히 자생력을 동력으로 성장할것으로 예상된다.
이처럼 부동산 시장의 흐름과 부동산 정책에 대한 관심, 그리고 투자시 보수적 관점 유지만으로도 어느정도 투자시 리스크를 줄일 수 있다. 하지만 일반 투자자의 입장에서 위 사항에 대한 관심과 판단은 쉽지 않다.
이를 대체할 수 있는 것이 수익형부동산 플랫폼이다. 홈페이지나 어플같은 플랫폼은 최신 정보가 많으면서도 자신에게 맞는 것을 활용하는 것이 제일 좋다. 내용이 엇비슷하지만 디자인이나 여러 가지 기능적 측면에서 자신에게 맞는 홈페이지나 플랫폼이 있는 듯하다. 이들 플랫폼과 친숙해지면 원하는 상가의 공급정보를 빠르고 정확하게 파악하는데 유리하다.
새해를 맞아 각자 이런저런 목표와 방향을 설정했을 것이다. 상업용 부동산 투자를 올해 목표로 설정했다면 위의 내용들을 바탕으로 투자 성공에 더욱 한발 가까이 내딛길 기원한다.
<권강수 ‘상가의신’ 대표이사·한국창업부동산정보원 이사>
