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| 권강수 한국창업부동산정보원 이사 |
◇ 강력한 부동산정책에 따른 주택시장 얼음, 수익형부동산 반사이익
국토교통부 통계에 따르면 2018년 상반기 전국 상업, 업무용 부동산 거래건수는 총 19만 2468건으로, 이는 2017년 같은 기간의 17만 1220건에 비해 12.4% 증가한 수치다. 수도권에서 거래된 상업, 업무용부동산도 12만 2065건으로 지난해 같은 기간의 10만 4391건 보다 17.2% 증가해 2006년 이후 가장 높은 수치에 해당한다.
여기에 정부의 잇단 부동산 규제방안이 발표되면서 국지적인 풍선효과 발생이 수익형부동산 시장에 반사이익으로 작용했다.
◇ 2018년, 상가임대차보호법 개정... 그러나 미해결 과제 산적
2018년 수익형부동산시장에서 빼놓을 수 없는 가장 큰 화두는 바로 상가임대차보호법 개정이다. 소위 궁중족발 사건(계약갱신청구권 행사기간 종료 후 임대료 인상으로 인한 폭력사태)을 계기로 다시금 임차인 보호의 필요성이 대두되며 법 개정에 대한 목소리가 높아졌다.
이러한 사회분위기 속에 2019년 1월 1일부터 시행되는 ‘상가임대차보호법’의 주요골자는 자영업 세입자가 안정적으로 장사할 수 있도록 재계약 요구권의 법적 보호기간을 현행 5년에서 10년으로 늘린 것이다. 또한 세입자가 전 임차인에게 지불한 권리금을 다음 임차인에게서 회수 할 수 있도록 보호기간도 3개월에서 6개월로 늘어났다.
개정된 상가임대차보호법을 바라보는 시각은 다양하다. 일단은 긍정적인 시각이 많다. 계약갱신기간이 10년으로 늘어나면 임차인의 ‘젠트리피케이션’ 현상 방지가 가능하고 임대인의 입장에서도 10년간 공실 없이 한곳에서 영업이 이어지면 안정적 수입이 가능하다는 이점이 있다. 그러나 여전히 논란중인 법적 허점 때문에 상가 세입자가 알아야 할 사항들이 많다.
개정된 상가임대차보호법이 보호하지 못하는 이들도 있기 때문이다. 소급적용이 안되므로 법 시행 후 첫 계약이거나 갱신계약만 한정적으로 적용되는 이유에서이다. 예컨대 2014년 임대차계약을 한 세입자가 2019년 이후 계약을 갱신하면 개정법의 적용이 가능하다. 하지만 2013년 11월 첫 계약 후 5년째인 2018년 11월에 계약을 갱신하는 세입자의 경우 기존법이 정한 5년의 계약기간이 지나 계약갱신이 불가능하다.
그렇다고 임차인을 위한 법 개정만 이뤄진 것은 아니다. 임대인에게 혜택을 주기 위한 조세특례제한법 개정안도 진행됐다. 개정안은 부동산 임대수입이 연 7500만 원 이하인 임대인이 동일한 임차인에 5년 이상의 임차를 해주면서 임대료를 대통령령에서 정하는 특정률(3% 예정) 이하로 올릴 때 6년째 계약분부터 매년 임대사업에서 발생하는 소득세·법인세를 5% 감면해주는 내용을 담았다. 임대인의 소득세·법인세 인센티브는 2019년 1월 1일 이후 시행될 전망이다.
임대인에게도 인센티브가 부여됐지만 사실상 상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인이 더 유리해진 측면이 많다. 또한 여기에서 그치지 않고 앞으로도 상가건물 임대차보호법에 대한 개정 움직임은 더욱 활발해질 전망이다.
◇ 미국발 금리인상과 한국은행 금리인상으로 상가투자수익률 하락 전망
미국에서 촉발된 금리인상 또한 상가 투자수익률 하락으로 직결되는 요인 중 하나이다.
한국은행은 2018년 11월 30일에 기준금리를 0.25%포인트 인상했다. 2017년 11월 인상 이후 정확히 1년 만의 기준금리 인상이다. 이로써 우리나라의 기준금리는 연 1.75%가 됐다. 기준금리가 오르자 주요 은행들은 예·적금 금리의 우선적 인상 후 대출금리도 순차적으로 올릴 전망이다. 미국 기준금리가 2.25 ~ 2.50%까지 올렸고, 올해 1~2차례 인상을 앞두고 있어 국내금리도 사실상 2%대 인상을 앞두고 있다.
기준금리 인상과 은행권의 대출 금리 인상 등으로 인해 부동산 투자는 그 어느 때보다 더욱 보수적인 관점에서의 접근이 요구된다. 지금처럼 금리가 상승흐름을 타고 있을 때에는 부동산 투자 시 자기자본 비중을 이전보다 높이고 현금 동원 가능 여부를 잘 세워야 한다. 무엇보다 대출 이자비용 등 지출 부담을 줄이는 것이 중요하다. 여기에 공실에 따른 리스크를 고려하고 매입 시 예상수익률 5~6%선 이상을 적정 수준으로 설계해 실투자금과 대출금 비율을 세심하게 조율하는 것이 필요하다.
◇ 개발 호재 또한 잇따라... 3기 신도시 발표와 GTX 구축 해당지역 주목
하지만 어둠 뒤에는 빛이 존재하는 법, 이런 악재 속에도 불구하고 정부가 추진하고 있는 여러 개발들에 따른 호재도 주목해 볼만하다. 새로운 상권이 형성되는 신도시나 업무지구 내의 상가, 지식산업센터, 교통망을 배후로 한 인프라가 확충되는 지역이 신규 시장으로 떠오를 전망이다.
특히 정부는 지난 9월 서울과 인접한 수도권 지역 330만㎡에 20만호 규모의 3기 신도시를 짓기로 하고 이 가운데 남양주, 하남, 인천계양, 과천 등 4곳을 우선 선정했다. 또한 광역교통망 대책의 핵심인 광역급행철도(GTX)를 조기에 구축하기로 함에 따라 GTX A 노선 착공과 신안산선의 조속한 착공은 물론 GTX C 노선의 사업추진 확정으로 GTX노선에 해당하는 지역은 개발 호재를 맞고 있다.
◇ 신도시상권 수익형부동산, 인내심이 필요한 투자처라는 것 명심해야
신도시에 위치한 상가는 상가 투자 시 가장 신중해야하는 투자처로 꼽힌다. 경기불황에 소비침체가 가중되며 점포의 폐업률이 증가하는 요즘, 신도시 상가도 공실 몸살을 앓고 있어 어느 때보다도 투자자들의 주의를 요한다.
신도시는 계획된 목표와 의도로 개발된 새로운 도시다. 수용인구와 인구밀도는 물론, 주거와 상업용지가 철저히 계획된 비율에 따라 조성된다. 이에 따라 신도시 내에는 상업시설이 무분별하게 들어설 수 없지만 배후수요는 고정돼 있어 공급과 수요의 법칙에서 본다면 사실상 가장 안전한 상가 투자처라고 할 수 있다.
하지만 신도시 상가 투자 시 절대 간과해서는 안 될 부분이 있다. 바로 모든 신도시에 해당하는 신도시의 성장주기다. 신도시는 단계별로 개발이 진행되고 아파트와 상업시설도 순차적으로 공급돼 시간의 흐름에 따라 서서히 자리를 잡아가게 된다.
최근 공실 몸살을 앓고 있는 위례와 동탄2, 다산신도시, 세종시 등에서의 신도시 상가 투자 실패 사례는 이러한 신도시의 성장주기를 고려하지 않고 투자를 강행했기 때문이다. 신도시 상권은 구도심에 위치한 상가보다도 활성화 속도가 더딘 편이다. 때문에 신도시 상가는 상권 형성기간을 길게 보고 장기적인 관점에서 보수적으로 접근해야 하며 입지와 업종 선정에 있어 더욱 신중을 기해야 한다.
◇ 2019년 수익형 부동산시장 전망은?
2019년 수익형부동산 시장은 △부동산시장 침체 △대출금리 인상 △분양가 인상 △공급물량 급증 △최저임금 인상 및 주휴수당 △내수 소비위축 △대출규제 등의 악재가 겹치며 투자환경의 악화가 예상된다.
2018년 하반기부터 시행된 DSR(총부채원리금상환비율)의 영향으로 주택규제 강화로 인한 틈새 투자처로 꼽히던 수익형부동산시장의 위축 또한 불가피할 것이라는 전망이다. 이런 많은 악재들이 수익형부동산에 대한 투자심리를 도미노처럼 쓰러뜨리고 있다.
여기에 상가임대차보호법 시행과 그에 따른 상가임대료 상한률이 연 9%에서 5%로 낮아져 임대인의 부담은 높아지게 되었다. 이는 수익형부동산 투자자들에게도 고스란히 적용되어 시장에는 서늘한 기운이 감돌 것으로 예상된다.
한국은행의 금리인상 여파로 대출금리 또한 순차적 인상이 예상되어 상가 투자수익률이 하락할 것으로 보인다. 전체 부동산 시장냉각화가 장기화되면서 수익형부동산 역시 경기침체, 금리인상, 소비감소 등 여파로 약보합세의 형국이 지속될 전망이다.
창업시장의 위축으로 신도시와 구도심의 공실률이 증가하고 과잉공급으로 인한 수익률 하락이 장기화되고 있는 시점에 세금부담과 투자부담이 적은 중소형 오피스텔과 소규모빌딩(꼬마빌딩) 등 소액 투자형 부동산이 상대적으로 인기를 끌 것으로 보인다. 다만 공실위험에 대한 우려로 우수한 입지조건과 배후수요가 넉넉한 서울·수도권과 신도시 등 특정지역에 국지적으로 수요가 집중될 것으로 예상된다.
도심 내 역세권 오피스텔은 주거시설과 업무시설로 함께 활용 가능하고 부동산 규제에 따른 수익창출의 대안으로 평가받는 만큼 위험 부담이 적다는 이점이 있다. 여기에 꼬마빌딩(소규모빌딩) 또한 주목받는 투자처로 각광받을 것으로 예상된다. 규제가 강화된 주택 대신 중소형 임대용 건물 투자에 관심이 쏠리는 추세를 보이고 있기 때문이다. 다만 공실률 증가에 대한 리스크가 혼재해 있어 발전 가능성이 높은 지역의 소액 투자형 매물을 중심으로 한 거래가 증가할 것으로 예상된다.
더불어 2019년은 경매시장에 대한 관심을 기울일 필요가 있을 것으로 예상된다.
2018년 높은 낙찰률을 보인 서울아파트 시장이 점차 침체되는 모습을 보이면서 2019년 경매시장에는 아파트 매물이 다수 나올 가능성이 높다. 금리인상과 주택담보대출 원리금상환액이 커지고 물가상승 추세로 무리한 투자를 감행한 다주택자들의 물건이 경매시장에 대거 유입될 전망이다.
반면 대출규제와 비관적 시장예측으로 전체적인 수요가 줄어들며 부동산가격이 약세를 보일 것으로 예상돼 가격하락과 매물증가가 예고된 경매시장, 토지시장이 수익형부동산과 함께 또 하나의 블루오션으로 떠오를 것으로 예상된다.
전체적인 부동산시장상황은 과거 2008년과 유사한 흐름을 보일 것으로 예측된다. 공급과잉과 이에 따른 미분양 증가, 미국, 중국 등 국외정세에 따른 금리인상 우려 등 전반적인 상황이 데자뷔를 떠올릴 만큼 비슷한 모습을 보이고 있기 때문이다. 하지만 정부가 내놓을 추가 정책과 여러 상황들이 아직은 수면아래에 있기 때문에 속단하기는 이르다.
분명한건, 금리인상과 경기불황 및 창업시장 위축 등 악재와 장기화된 내수경기 저성장 등의 불안요소로 전체적으로 얼어붙은 부동산시장을 감안하면 투자자들은 좀 더 보수적으로 신중하게 접근하는 것이 필요할 것으로 전망된다.
<권강수 한국창업부동산정보원 이사>
