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| 장재현 리얼투데이 정보사업본부 본부장 |
최근 특별공급 문제가 분양시장의 큰 이슈로 떠올랐다. 서울 주요지역 재건축 분양아파트들이 특별공급에 관한 당첨기준을 잘못 판단해 특별공급 당첨자들이 뒤바뀌는 결과가 초래됐기 때문이다.
당첨자 바뀐 것이 무슨 큰일이냐고 반문할 수 있겠지만 당첨된 당사자들 입장에서는 소위 '로또 아파트'라 불리는 단지들의 당첨 당락에 따라 최고 2억~3억 원의 웃돈을 버느냐 못 버느냐가 달려있으니 민감할 수 밖에 없다.
특별공급은 정책적·사회적 배려가 필요한 계층의 주거 안정을 위해 일반 청약자들과 경쟁을 하지 않고 아파트를 분양 받을 수 있게 하기 위해 만든 제도다. '주택공급에 관한 규칙'을 보면 일반공급 총 물량의 10% 이하를 특별공급으로 배정할 수 있다.
이처럼 특별공급에 대한 관심이 높은 이유는 분양아파트에 당첨될 확률이 높기 때문이다. 특별공급 항목을 살펴보면 기관추천부터 다자녀가구, 신혼부부, 노부모부양자 등이 있다. 공공 아파트의 경우 생애최초 주택구입자나 국가유공자, 장애인 우선 공급 등의 특별공급 전형도 있다.
특별공급 항목들은 다양한 반면 대상자들은 많지 않다 보니 일반청약보다 당첨확률이 높은 것이 장점이다. 여기에 특별공급 대상자들은 특별공급과 일반청약에서 각각 한번씩 총 두번의 청약기회를 가질수도 있다.
하지만 특별공급이 청약성공률을 높일 수 있다는 것을 알고 있더라도 그 기준에 대해서는 잘 모르면 무용지물이다.
최근에 문제가 발생한 특별공급 당첨자에 대한 부분도 변경기준을 몰라서 생겼던 문제들이다. 서울시와 과천, 세종시 등 투기과열지구로 지정된 지역에서는 모집공고일 현재까지 해당지역에서 1년 이상 거주한 사람들에게 우선 공급돼야 한다.
이를 충족하지 않을 경우 우선공급 대상자에서 배제된다. 따라서 투기과열지구 내에서는 기관추천을 비롯해 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등 모든 특별공급 항목에서 '해당지역에서 1년 이상 거주한 사람들에게 우선 공급'이라는 규정이 적용된다.
이 기준을 적용하지 않을 경우 사업주체는 입주자를 보완하거나 재선정해야 한다. 또 특별공급 청약신청자도 거주요건을 지켜야 하고 입주자 선정방법 및 순서를 위반해 공급할 경우에도 2년 이하 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있어 유의해야 한다.
최근 강남권 재건축을 비롯해 서울에서 분양한 아파트들 특별공급을 신청한 사람들 중 거주요건이 갖춰진 청약자들 중 당첨이 되지 않은 사람들은 한번쯤 이의 제기를 해볼 필요가 있다. 지난해 8·2대책 이후 투기과열지구에서 분양한 아파트들 중 상당수가 입주자모집공고에 특별공급에 대한 거주 요건을 명시하지 않은 곳들이 많기 때문이다.
이밖에 달라지는 특별공급 정책도 유념해둘 필요가 있다. 오는 5월부터 서울·과천·세종시 등 투기과열지구에서 분양되는 9억원 이상 아파트에 대해서는 특별공급이 중단된다. 또 투기과열지구 내에서 특별공급된 아파트의 전매제한 기간은 당첨 후 5년 이후로 늘어나게 된다.
신혼부부 특별공급은 더욱 확대된다. 민영아파트는 기존 분양물량의 10%에서 20%, 국민주택은 15%에서 30%로 확대된다. 소득기준도 완화해 민영주택의 경우 도시근로자 소득 월평균 100%에서 120%로 완화된다. 이와 함께 신혼부부 기준도 결혼 후 5년 이내에서 7년 이내로 완화될 예정이다.
하지만 9억 초과 주택에 대한 특별공급 중단으로 신혼부부 등의 일부 특별공급 청약대상자들은 서울시 주요 지역에서 청약할 기회가 많이 줄어들게 될 전망이다. 하지만 최근 정부가 주요 지역에 공공분양 아파트 공급을 시작하는 만큼 청약가점이 낮은 대상자들은 공공분양을 노려볼만하다.
<장재현 리얼투데이 정보사업본부 본부장>
